18 marzo 2008

Searching for Plan B

El artículo que comentamos a continuación es una de esas escasas joyas que a veces encontramos en publicaciones de prestigio. Probablemente sea uno de los mejores artículos que se han escrito en los últimos años sobre los efectos de la burbuja inmobiliaria en la economía real. “Searching for Plan B”, que traducimos íntegramente, ha salido publicado en la edición impresa de “The Economist March 1st 2008”. Merece sin duda el tiempo dedicado a ello. El artículo básicamente relaciona la caída del precio de la vivienda con la amenaza de recesión que se cierne sobre Estados Unidos y otros países occidentales como el Reino Unido y España. El interés del artículo estriba en que explica muchas cosas. Explica por ejemplo, sin nombrarlo, por qué Zapatero cambió su mensaje al llegar a la Moncloa. Hasta 2004 su objetivo era la reducción de los precios de la vivienda, pero en 2004 cambió su mensaje por el del “aterrizaje suave”. Sin duda este artículo hubiese sido inestimable a Rajoy y a Pizarro en sus debates; ya que habrían aprendido a ir más allá de los datos superficiales. El artículo nos enseña lo que ocurre cuando el dinero “se crea” en vez de ganarse, y cómo las “bolsas especulativas” de un dinero que realmente nunca existió amenazan la economía de los países cuando se desinflan. Bueno, sin más dilación comenzamos, incluyendo entre paréntesis los comentarios. Con sus casas de fachada de ladrillo y sus farolas pasadas de moda, Faulkner´s Landing en Ashburn es uno de los cientos de nuevos desarrollos que brotaron diseminados por el noreste de Virginia durante el boom de la vivienda de Norteamérica. Hace menos de tres años, estas casas se vendieron originariamente por aproximadamente 550.000$, pero su valor es ahora un 40 % de su coste inicial. Las ejecuciones hipotecarias están aumentando. Para los propietarios que pusieron poco o ningún dinero, señala Danilo Bogdanovic, un agente de la propiedad local, no tiene ningún sentido pagar una hipoteca mucho mayor que el valor de la casa. (Este es el verdadero problema del crecimiento especulativo de los precios, argumento tantas veces defendido pero pocas veces demostrado. El país había creado una riqueza aparente no productiva que en poco tiempo se ha demostrado era una quimera). Cuando los precios en América caen, crecen los miedos de que más gente envíe las llaves a su prestamista y se aleje corriendo. Esta práctica, ya común entre compradores especulativos, tiene ya un nombre, “jingle mail”. El fenómeno tiene ya tal magnitud, que incluso se ha creado un sitio web, youwalkway, que enseña, previo pago, como hacerlo. Las leyes de reposesión de propiedades difieren entre estados. Pero gracias a los altos costes legales, las firmas de hipotecas no han perseguido históricamente a los prestatarios ni siquiera cuando la ley lo permite. Es fácil pintar un sombrío escenario. Las reposesiones están aumentando, hasta un 90 % en el último año de acuerdo con RealtyTrac, empresa que vende estadísticas y presta servicios sobre ejecuciones hipotecarias. De acuerdo con el índice Case-Shiller de S&P, el precio de la vivienda cayó un promedio del 9 % en Estados Unidos durante el año 2007, y la velocidad de las caídas se está acelerando. Mark Zandi de Moody´s Economy.com reconoce que aproximadamente 8,8 millones de propietarios de viviendas, 17 % del total, tienen ahora préstamos hipotecarios por valores superiores al precio de su vivienda. Si los precios caen otro 10 % este año, como Mr Zandi espera, casi 14 millones de viviendas valdrán menos que los préstamos que avalan. Dado que la hipoteca típica tiene un valor aproximado de 225.000 dólares, el montante total afectado es aproximadamente 3.000.000 de millones de dólares (utilizamos la cifra completa para que quede claro que no hay errores de traducción del billion). Ya que el coste de la ejecución hipotecaria puede comerse hasta el 25 % o más del valor de un préstamo, las pérdidas serán enormes si una fracción importante de prestatarios practica el “walk away” (salir corriendo). Nouriel Roubini, uno de los gurüs más pesimistas de Wall Street, está preocupado por el tsunami de jingle-mail que tenemos a la vista, y que puede generar entre 1 y 2 millones de millones de dólares, creando una crisis bancaria sistémica sin precedentes. La experiencia de estallidos de burbujas inmobiliarias regionales sugiere que la mayoría de la gente con capital en negativo no dejan sus casas de una forma tan sencilla. Pero una gran parte de la situación actual no tiene precedentes en la historia – particularmente el alto ratio del préstamo-valor inicial. El 27 de Febrero, Fannie Mae, el gigante de las hipotecas apoyado por el gobierno, anunció grandes pérdidas inesperadas que ascendían a 3500 billones de dólares en el cuarto trimestre de 2007 debido al incremento de las ejecuciones hipotecarias. Hasta hace poco tiempo, el principal miedo de Washington provenía era que las ejecuciones hipotecarias subirían, como consecuencia de los bajos tipos de interés de partida en la mayoría de los créditos concedidos, en aproximadamente 2 millones de hipotecas subprime de interés variable. En diciembre de 2007, con ruido de bombo y platillo, la administración Bush lisonjeó a la industria de préstamos hipotecarios prometiendo la congelación temporal de ciertos tipos de préstamos. Desde entonces, este esfuerzo se ha demostrado es insuficiente. Pero gracias a los recortes de tipos de la Reserva Federal, el incremento en las cuotas hipotecarias está siendo menos problemático. Un análisis sugiere que los incrementos en las cuotas actuales son solamente un 10-15 % respecto a las cuotas que se pagaban antes de empezar a subir los tipos. Ello mejora la situación de hace seis meses cuando las cuotas se habían incrementado en un 25-30 %. Pero incluso aunque el dolor ha decrecido en aquellos que pagan las hipotecas, los analistas están comprendiendo que el incremento de los tipos de interés no es la causa principal de las ejecuciones hipotecarias. Un estudio influyente realizado por el Banco de la Reserva Federal de Boston apunta a la caída del precio de la vivienda, y el capital propio negativo resultante, como los dos factores de mayor influencia en el disparo de las ejecuciones hipotecarias. Conseguir frenar las ejecuciones hipotecarias, señala Paul Willen, autor del estudio, dependerá de la reducción del tamaño de las hipotecas respecto al valor de las casas. Una idea bajo consideración en el Congreso es ajustar la ley de quiebra personal de manera que los jueces puedan disminuir una hipoteca al valor de mercado de una casa. Bajo la ley actual, los jueces no pueden reducir la deuda de la vivienda habitual, aunque pueden hacerlo para las segundas residencias y las propiedades de inversión. Los proponentes del cambio de la legislación reconocen que unas 600.000 personas pueden eludir la ejecución hipotecaria si cambia la normativa. Las entidades financieras se oponen vehementemente. Y muchos economistas están preocupados porque si se permite disminuir la deuda empeoraría la sequía de créditos en el mercado hipotecario norteamericano. Chris Mayer del Columbia business School señala que se han secado alrededor de 750.000 millones en préstamos hipotecarios como consecuencia de la securización de los préstamos subprime y jumbo. Cambiar la normativa de quiebras personales, argumenta, hará que el asunto empeore por la elevación de los costes y la reducción de la disponibilidad de créditos hipotecarios. Varios estudios han demostrado que cuando la ley se hace amiga del prestatario los créditos se restringen aún más. Sin embargo, en una nueva publicación de Adam Levitin de la Georgetown University Law School y Joshua Goodman de Columbia University se encontraron escasas diferencias en los tipos de interés entre préstamos que pueden someterse a la disminución de la deuda ante una quiebra y los que no pueden. Como no podría ser de otra forma, los banqueros están presionando para tratar de imponer sus teorías. Una de ellas pretende que el gobierno frene la espiral de ejecuciones hipotecarias (y limite las pérdidas) comprando y refinanciando todo el segmento de hipotecas afectado. Otra idea, defendida especialmente por Chris Dodd, el presidente del comité bancario del senado, es recrear una versión moderna de la Home Owners´ Loan corporation, una institución de la era de la gran depresión que refinanció hipotecas a mediados de los años 30, cuando casi la mitad de todos los precios de vivienda fallaron. Otras propuestas tienen una meta similar. Una institución del gobierno, tal como la Federal Housing Administration (FHA), compraría hipotecas con descuento y las refinanciaría en un nuevo préstamo con la garantía del gobierno. El riesgo del crécito para las hipotecas refinanciadas cambiaría al tío Sam. ¿Hasta qué punto estas medidas serían una inyección de liquidez? Todo dependería del descuento con el que se comprasen las hipotecas y el subsiguiente rendimiento. La mayoría de las propuestas sugieren usar precios de mercado; Mr Zandi desea que el gobierno compre las hipotecas mediante subasta. Algunos planes son ambiciosos: Alan Blinder de Princeton University prevé una institución que asuma entre 1 y 2 millones de préstamos, por un valor entre 200.000 millones y 400.000 millones. Otros esquemas son más estrechos. Los congresistas demócratas hablan de una capitalización inicial de 20.000 millones. Otra idea complementaria, informada por la Office of Thrift Supervision (OTS), es dar a los prestamistas una participación en la parte superior si la propiedad se aprecia. Bajo este esquema, el FHA aseguraría una nueva hipoteca al valor actual de la vivienda. El prestamista existente se encontraría con un capital negativo por la diferencia entre este préstamo y el original, que puede ser ejercido si la casa se acaba vendiendo a un precio superior. Algunos proponentes de la reforma de la ley de quiebras desean fijar provisiones similares para el descenso de la deuda, pero los detalles de esta apreciación compartida son delicados. Si los propietarios tienen pocas esperanzas de recuperar el capital de su casa, el incentivo a fallar en los pagos se mantiene. En conclusión, todos los planes están cargados de problemas. La reforma de la ley de quiebras ayudará a algunos de los prestatarios de hoy a la vez que lesiona a los prestatarios del mañana. La refinanciación del gobierno pone en riesgo el dinero de los contribuyentes. Por el momento, la administración Bush se oponen a todos los cambios y espera modificaciones voluntarias. La opinión pública está también en contra de cualquier inyección de liquidez. Pero el clima está cambiando en el Congreso. Conforme empeora el mercado inmobiliario, una intervención del gobierno a gran escala es cada vez más probable.
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